本報記者 張昊 12月8日，最高人民法院發(fā)布5個物業(yè)服務合同糾紛典型案例，旨在積極回應群眾關(guān)切，指導全國各級人民法院妥善應對物業(yè)領(lǐng)域的新情況新問題，實質(zhì)性化解包括物業(yè)服務合同糾紛在內(nèi)的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題，以高質(zhì)量司法服務踐行以人民為中心的發(fā)展思想。

據(jù)介紹，業(yè)主與物業(yè)服務人之間矛盾呈現(xiàn)出群體性、易復發(fā)、化解難等特點。人民法院引導依法理性維權(quán)，構(gòu)建和諧物業(yè)關(guān)系。張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案、某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務合同糾紛案分別從物業(yè)服務人和業(yè)主的角度引導雙方依法理性維權(quán)。張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案明確物業(yè)服務人應采取合理合法的方式催交物業(yè)費，不得采取限制業(yè)主使用小區(qū)門禁系統(tǒng)等超過合理限度的方式。某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務合同糾紛案厘清物業(yè)服務合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，明確業(yè)主不得以房屋設計不合理等不屬于物業(yè)服務人義務范圍的事項為由拒絕支付物業(yè)費，引導業(yè)主正確區(qū)分責任主體，依法主張權(quán)利和履行義務。

物業(yè)服務合同終止后的“交接難”是當下物業(yè)服務領(lǐng)域的一個熱點難點問題，人民法院嚴格落實法律規(guī)定，維護物業(yè)服務秩序。某物業(yè)公司訴何某某物業(yè)服務合同糾紛案中，人民法院嚴格按照民法典第九百四十九條的規(guī)定，明確物業(yè)服務合同終止后原物業(yè)服務人拒不退場的，對其請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后物業(yè)費的主張不予支持，引導物業(yè)服務人依法誠信履行義務，維護正常物業(yè)服務秩序。

業(yè)主大會作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機關(guān)，其作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，但并不直接約束業(yè)主以外的主體。物業(yè)服務人并非小區(qū)業(yè)主，并無訴請人民法院就業(yè)主大會決定效力作出裁判的權(quán)利。某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會等物業(yè)服務合同糾紛案中，人民法院準確適用民法典第二百八十條的規(guī)定，明確物業(yè)服務人對業(yè)主大會關(guān)于選聘新物業(yè)服務人的決定無權(quán)提起訴訟，依法維護業(yè)主大會決定的效力，保障業(yè)主自治權(quán)利。

此外，人民法院發(fā)揮巡回審判效用，批量化解矛盾糾紛。辦理某物業(yè)公司訴陳某物業(yè)服務合同糾紛案時，人民法院運用“巡回審判+示范調(diào)解”方式在小區(qū)現(xiàn)場開庭，以案釋法，批量化解100多件潛在糾紛，實現(xiàn)“辦理一案、治理一片”的良好效果。

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